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购房合同是代签的有效吗?

来源:眉山合同律师   网址:http://www.mshtvip.com/   时间:2022-04-27 10:04:23

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  大家都明白现在各种民事活动都是通过合同的签订来决定的,合同签订有些复杂的手续,买房子是老百姓的大事,但是有时候本人不一定有时间去参与现场签订。那么,购房合同如果是代签的有效吗?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

 

                                          

  一、房产买卖代签合同有效吗

  1、购房合同一般都需要购房人签字确认,这是公民的权利。因为合同法规定,合同经双方当事人签字生效。

  2、如果购房人确因特殊情况而无法签字的,可以书面委托其他成年公民作为代理人进行签名和捺印。

  3、只要有购房人的书面委托,代理人代签就是有效的。

  《中华人民共和国民法典》

  第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  二、购房合同注意事项

  第一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴款时间应注明。

  第二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某月某日交房,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

  第三,对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退房或追缴利息损失。目前,有些城市如上海,甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款,而实测面积小于购置面积,发展商还要退款。

  第四,应提出或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定,必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此,虽然煤气管道已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。

  第五,应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日期,发展商不能无限制地拖发产权证。

  第六,发展商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误码率差,若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言,签约时重要的就是上述几个问题,但对其他条款也应在发展商处拿到影印件,回家仔细研究,一定要做一个明明白白的购房人。

  案例:

  一、基本案情:

  原告与被告、第三人许某、北京中某物业公司(“北京中某”)于2005年10月31日签订了一份《房地产买卖合同》,约定原告向被告购买位于北京市某区雅颂居某房屋。被告代第三人签署了该合同,并在合同中允诺第三人会按合同约定将该物业售予原告,代签产生的一切违约责任和赔偿责任由其承担。合同签订后,原告于签约当日按约支付了定金29万元,被告也于当日签收了该笔定金。此后由于房价持续上涨,被告拒绝履行合同。据此,原告诉请法院要求判令被告向原告返还定金29万元,判令被告赔偿原告损失60万元。

  被告认为:一、被告不应承担缔约过失责任,原告不存在损失;二、涉案《房地产买卖合同》是无效合同。涉案房产为被告和第三人许某共同所有,被告没有取得第三人许某的委托处分共有财产,应被认定为无效。第三人许某称,其从未同意被告出售涉案房屋,也未收取原告任何定金。

  二、法院判决:

  (一)三方《房地产买卖合同》无效;(二)被告向原告返还定金29万元。

  三、律师建议:

  (一)由于本案中被告没有取得共有人的授权,事后也没有获得共有人的追认,所以房屋买卖合同无效,定金条款不发生效力,当卖方返悔不卖时,买方无法要求卖方双倍返还定金,且对于损失的具体金额证据不足,处境较为被动。

  (二)合同是否有效决定着定金条款的效力,即使是夫妻、父母子女共同作为房地产买卖合同中的卖方(或买方),一方签章后也应及时获得共同产权人(或共同购买人)的签章,或者让签字方提供共同产权人(或共同购买人)公证的授权委托书。

  从上述可以知道,购房合同一般都需要购房人签字确认,这是公民的权利。因为合同法规定,合同经双方当事人签字生效。如果购房人确因特殊情况而无法签字的,可以书面委托其他成年公民作为代理人进行签名和捺印。只要有购房人的书面委托,代理人代签就是有效的。

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